[한국주식] 제이알글로벌리츠, 최근 주가 하락에 따른 운용사 의견 공시

안녕하세요, 주눅입니다.

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요즘 많은 배당 투자자 분들께서 리츠/인프라 주식때문에 걱정이 많으실 것 같습니다. 안그래도 국내 증시가 해외(미국) 증시에 비해 저조하여 상대적인 박탈감을 느끼고 있을 것니다.

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그런데, 리츠주식은 이러한 국내 증시의 지수 성과도 따라가지도 못하고 '이거보다 더 떨어질 곳은 없는 것 같은데' 라는 생각이지만 매일 주가가 떨어지는 모습을 보면 한 숨만 나오시지 않을까 싶습니다.

 

제이알글로벌리츠 홈페이지 (출처: 제이알글로벌리츠)

저도 이러한 생각을 가지고 있는데요. 제가 투자하고 있는 제이알글로벌리츠를 운용하는 회사이죠, 제이알글로벌리츠에서 '최근 주가 하락에 따른 운용사의 의견'이라는 제목의 보고서를 리츠 홈페이지에 게시하였다고 합니다.

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투자자 분들에게 조금이나마 걱정을 덜어드릴 수 있지 않을까 하는 생각으로 오늘은 해당 보고서 내용을 공유드리겠습니다!

 

1. 제이알글로벌리츠, 최근 주가하락에 따른 운용사의 의견

최근 주가하락에 따른 운용사의 의견 1 (출처: 제이알투자운용)

먼저, 제이알글로벌리츠는 최근 지속적으로 이어지고 있는 주가하락에 대하여 '뚜렷한 사유가 없는 하락'이라는 입장을 밝혔습니다.

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특히, 지난해의 경우 리파이낸싱 불확실성에 따른 주가하락이 이어지고 있을 때도 서한을 통해 '불확실성이 해소되면 주가가 반등할 것으로 기대' 한다고 밝히기도 하였으며, 최근의 양상은 그렇지 못하고 있음을 인정하였습니다.

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다만 자산운용사 입장에서 배당컷 이후 주당배당금(230원 / 시가배당률 약 9.4% 내외), 벨기에 파이낸스 타워와 맨하튼 498 7th 자산의 안정적인 운영, 저점을 지난 해외 오피스의 시장 상황을 감안하면 최근과 같은 주가하락은 수용하기 어려운 수준이라고 밝혔습니다.

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실제로 해당 서한이 발표되기 하루 전인 지난 15일, 제이알글로벌리츠에서 편입하고 있는 '미국 맨해튼 498 7th' 자산 신규 임대 계약 체결이 공시되었습니다. 이와 관련한 자세한 내용은 아래와 같습니다.

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• 임차인 : Clinii (LiveCare Corp.)
• 임대면적 : 14층 일부 공간 (Suite 1400) / 6,202 Square Feets (약 175평)
• 계약기간 : 2025년 2월 1일 ~ 2030년 4월 30일 (총 5년 3개월)
• 연평균임대료 : 345,506달러 (약 5억원)
• 총 임대율 변화 : 95.3% -> 96% (약 0.7%P 상승)

 

2. 최근 주가하락 요인에 대한 운용사의 분석

최근 주가하락에 따른 운용사의 의견 2 (출처: 제이알투자운용)

이번 주가 하락과 관련하여 운용사인 제이알글로벌운용 측은 '환정산금' 및 '수급 불균형'으로 분석하였습니다. 각 이유에 대한 내용은 아래와 같습니다.

 

​1. 환전상금 관련

- 기존 환헷지 계약이 종료되고, 신규 환헷지 계약을 체결하는 과정에서 기존과 달리 현재 원화 약세 상태이기에

추가적인 분담금을 납부해야함

- 환정산비용 약 330억원으로 추정 (삼성증권 이경자 연구원)

- 추가비용 발생으로 인하여 기존 리파이낸싱 이후 약속했던 주당 배당금 (230원) 지급이 어려울 수 있음

-> 해당 부분은 새로운 이슈가 아닌 운용사가 이미 인지하고 있던 이슈이며, 현재의 환정산금은 충분히 대응 가능한

수준. 2월 중 그 조달 방안 확정 공시 예정

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2. 수급 불균형

- 최근 1년 기준 기관투자자의 추세적인 이탈이 주가 부진의 핵심적인 원인임

1) 최근 1년 중 절반은 CFD 청산

2) 1개 보험사의 이탈

3) 사모펀드의 비중 축소

-> 기관 투자자들이 각 기관의 투자 원칙 (자금운용 준칙)에 따라 손절매를 기계적으로 진행. 그 외 특이사항 없음

-> 1분기 중 회사채 조달 작업 착수. 기관투자자 및 애널리스트 대상 면담 진행 예정

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* 시장 현황과 이후 운용 전략에 대한 내용을 새롭게 준비한 IR 자료를 통해 보고 예정

 

3. 제이알글로벌리츠 최근 주가 추이 및 보유 현황 ('25.01.19. 기준)

제이알글로벌리츠 최근 주가 추이 (출처: 제이알글로벌리츠)

최근 제이알글로벌리츠는 매일 하락하는 모습을 보이며, 1월 17일을 기준으로 2,445원에 마감하였습니다.

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2024년을 시작하였을 때 약 4,000원 내외였던 주가는 벨기에 자산 리파이낸싱에 따른 배당컷 우려와 함께 리츠/인프라 주식에 대한 수급 불균형으로 지속적으로 하락하는 모습을 보였습니다. 이러한 모습은 2025년이 되어서도 계속되고있습니다.

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저는 현재 제이알글로벌리츠를 500주 보유하고 있으며, 슬프지만 당연히 평가액도 손실을 보고 있는 중입니다.. (-37.82%의 수익률 / -74만 3,515원)

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그럼에도 저는 올해 제이알글로벌리츠를 계속 추가 매입을 하려고 하는데요. 그 이유는 다음과 같습니다.

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1. 이미 돌이킬 수 없는 수준의 하락이다 (-> 이미 저점이다)
2. 리파이낸싱에 따라 주당 230원 수준의 배당이 진행되더라도 현재 주가 기준 약 9.41% 수준의 배당수익률)
3. 수급이 개선되면 주가 상승의 여지가 존재 (자산 본질의 가치는 변동이 없다고 가정하더라도)
4. 환헷지와 배당에 영향을 미치는 금리차 및 원유로 환율은 시간이 지날 수록 안정될 확률이 높다

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물론, 최근 타 운용사의 벨기에 자산이 청산을 하는 등 부정적인 영향도 있지만 주식은 항상 모든 사람들이 떠나갈 때가 저점이기에 배당 투자자 관점에서는 계속 모아가고자 합니다.

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위 생각은 순전히 제 생각이기에, 충분한 학습과 고려를 통해 제이알글로벌리츠의 투자 여부를 결정하시기 바랍니다! 감사합니다 :)

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